为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，推进土地资源优化配置和集约节约利用。按照区政府统一部署，结合大兴区实际，充分借鉴先进经验，北京市规划和自然资源委员会大兴分局起草了《北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出意见建议。

　　公开征集意见时间为：2022年12月9日至2023年1月7日。

　　意见反馈渠道如下：

　　1.电子邮箱：daxingzhk@ghzrzyw.beijing.gov.cn。

　　2.通讯地址：北京市大兴区金华寺东路1号北京市规划和自然资源委员会大兴分局自然资源所有者权益科（请在信封上注明“意见征集”字样）

　　3.电话：010-69261321

　　4.传真：010-69241842

　　5.登录大兴区人民政府网站、北京市人民政府网站在“政民互动”版块下的“政策性文件意见征集”专栏中提出意见。

　　北京市规划和自然资源委员会大兴分局

2022年12月9日

北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法（征求意见稿）

　　第一章 总则

　　第一条〔制定依据〕 为深入贯彻落实《北京市人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（京政办发〔2021〕10号），完善北京市大兴区土地二级市场规则，规范土地二级市场操作流程，健全服务和监管体系，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规和政策文件，制订本办法。

　　第二条〔适用范围〕 本办法适用于大兴区范围内（不含亦庄新城大兴部分、北京大兴国际机场临空经济区北京部分）的国有建设用地使用权(以下简称“建设用地使用权”)转让、出租、抵押等交易行为，包括土地交易，土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情形。涉及房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。

　　第三条〔交易原则〕 建设用地使用权转让、出租、抵押等交易行为应遵循依法依规、诚实信用和公平自愿的原则，涉及税收业务的，应税土地按纳税等级征收土地使用税。

　　第四条〔交易场所〕 北京市土地二级市场交易服务平台（以下简称“交易平台”）为大兴区建设用地使用权转让、出租、抵押进行公开交易的场所。

　　第二章 转让管理

　　第五条〔转让形式〕 建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

　　第六条〔禁止转让情形〕 属下列情形之一的，建设用地使用权禁止转让：

　　（一）土地有偿使用合同、划拨决定书明确规定不得转让或应当收回建设用地使用权的；

　　（二）权属有争议的；

　　（三）闲置土地未处置完成的；

　　（四）已被司法机关和行政机关依法实施查封的；

　　（五）存在违法用地、违法建设、擅自改变用途的情形，尚未处理完毕的；

　　（六）未按照国有建设用地使用权出让合同约定支付全部土地价款、相关税费及其他约定费用的；

　　（七）在建工程未取得规划相关审批手续和施工许可相关手续的；

　　（八）位于政府已启动的城市开发范围内的；

　　（九）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

　　（十）法律、法规以及行政规定禁止转让的其他情形。

　　第一节 出让建设用地使用权转让

　　第七条〔转让方式〕 建设用地使用权转让可采取公开竞价或协议方式进行。

　　第八条〔转让审核〕 以出让方式取得的国有建设用地使用权转让，应由属地政府（街道）或园区管委会提出申请，经区政府批准。已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。

　　第九条〔签订转让合同〕 建设用地使用权转让时，转让人和受让人应当签订转让合同；原土地有偿使用合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

　　第十条〔转让后土地使用年限〕 建设用地使用权人通过转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　第二节 划拨建设用地使用权转让

　　第十一条〔转让审批〕 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让，原用地单位取得有权处置其资产的部门同意意见后，向规划自然资源部门提出转让申请，规划自然资源部门审核后报区政府依法批准。

　　第十二条〔转让方式〕 建设用地使用权转让后土地用途符合城乡规划和《划拨用地目录》的，按转移登记办理，无需重新办理划拨手续；不符合《划拨用地目录》的，原则上应采取公开竞价方式转让，符合其他文件规定可协议出让情形的可以协议方式转让。

　　第十三条〔补缴出让价款〕 对于不符合《划拨用地目录》的，规划自然资源部门组织地价评审，拟订土地出让方案，签订有偿使用合同后由受让人依法依规补缴土地出让价款（含政府收益和公开交易产生的溢价部分）。

　　第十四条〔转让后土地使用年限〕 对于不符合《划拨用地目录》的，建设用地使用权人通过有偿方式取得的建设用地使用权，重新确定土地使用年限。

　　第三节 证载用途与规划用途不一致建设用地使用权转让

　　第十五条〔收回或收储〕 对于原建设用地使用权证载用途与现行城乡规划用途不一致的，以及土地出让合同或划拨决定书明确约定应由政府收回的，可依法按照原规划用途收回、收购，纳入土地储备。

　　第十六条〔转让方式〕 对于政府不予收回建设用地使用权且改变用途转让的，原则上应采取公开竞价方式转让，符合其他文件规定可协议出让情形的可以协议方式转让。

　　第十七条〔转让审批〕 由原用地单位向规划自然资源部门提出变更用途和转让申请，规划自然资源部门通过“多规合一”协同平台，组织各部门按新规划用途进行审查，明确土地使用年限，并报区政府批准后，按新用途出具“多规合一”意见。

　　第十八条〔补缴出让价款〕 原用地单位按原证载用途通过评估确定转让价格，并将评估报告报规划自然资源部门审核；规划自然资源部门按照新用途组织地价评审，确定应补缴的出让价款底价。新的建设用地使用权人对原用地单位进行补偿，向政府补缴土地出让价款（含政府收益和公开交易产生的溢价部分）。

　　第十九条〔签订出让合同〕 规划自然资源部门拟定出让方案，报区政府批准。通过土地市场公开竞价方式确定新受让人的，建设用地使用权由原用地单位竞得的，由其补缴土地出让价款后重新签订出让合同，并按新规划用途进行登记；建设用地使用权由其他单位竞得的，由新受让人与原用地单位签订转让合同并完成对原用地单位补偿后，补缴土地出让价款、重新签订出让合同。通过协议方式确定新受让人的，由其补缴土地出让价款后重新签订出让合同。

　　第二十条〔转让后土地使用年限〕 建设用地使用权改变用途转让的，按照新用途重新确定土地使用年限。

　　第四节 建设用地使用权分割、合并转让

　　第二十一条〔分割合并条件〕 建设用地使用权分割、合并应满足以下条件：

　　（一）已支付全部土地价款、相关税费及其他约定费用，并取得不动产权证书或相应的产权证明文件。

　　（二）符合规划要求，权属和产权关系清晰，具备独立分宗条件，地上有建筑物的，符合城乡规划单独利用条件；涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务；涉及物业管理的，应依据《北京市物业管理条例》，统筹考虑物业管理区域划分和物业服务用房的设置要求。

　　（三）所涉及的宗地应为界线相邻地块，且土地权属性质、使用类型一致；分割、合并后应当有利于土地开发利用，不得影响交通、消防、安全等控制性指标要求，同时需符合产业政策、投入产出强度、税收、节约集约用地、环保等要求。

　　（四）拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。

　　（五）法律、法规以及行政规定的其他情形。

　　第二十二条〔转让审批〕 建设用地使用权分割、合并转让的，原用地单位取得有权处置其资产的部门同意意见后，向规划自然资源部门提出转让申请，规划自然资源部门审核后报区政府依法批准。

　　第二十三条〔签订转让合同〕 原建设用地使用权人持审核意见报规划自然资源部门重新办理钉桩，与受让人签订转让合同，并办理不动产权登记。原地块已取得的相关证件，依法办理变更手续。

　　第二十四条〔转让后土地使用年限〕 建设用地使用权人通过分割、合并转让方式取得的建设用地使用权，其使用年限为原土地出让合同规定的使用年限减去原建设用地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　第五节 其它情形的转让

　　第二十五条〔产业园区土地转让〕 大兴区范围内的产业项目建设用地使用权转让，土地出让合同未约定转让条件的，受让人拟建项目必须符合产业用地政策及入园合约要求，由镇政府、街道办事处或园区管理机构明确转让条件，并按照相关文件进行审核。

　　第二十六条〔作价出资或入股转让〕 国有企业通过改制以作价出资入股方式取得的建设用地使用权，转让时参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行。转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。

　　第二十七条〔国有资产处置〕 行政事业单位进行国有资产处置时，涉及无偿划拨建设用地使用权转移的，应经区政府批准。企业国有资产处置涉及建设用地使用权无偿划转的行为，经由国资监管机构备案或批准。

　　第三章 出租管理

　　第二十八条〔有偿方式取得的土地出租〕 以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租应符合下列条件：

　　（一）按照合同约定，已支付全部土地价款、相关税费及其他约定费用；

　　（二）取得不动产权证书或相关产权证明材料；

　　（三）按土地出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（四）不得违背国家法律、法规规定和有偿使用合同的约定。

　　第二十九条〔划拨土地出租〕 划拨建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租的，需符合下列条件：

　　（一）取得不动产权证书或相应的产权证明材料；

　　（二）按划拨决定书约定的期限和条件投资开发、利用土地；

　　（三）按规定支付土地收益；

　　（四）法律、法规规定和相关文件约定。

　　第三十条〔出租审核〕 建设用地使用权出租，应向交易平台提出申请。

　　宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法补办出让、租赁等有偿使用手续。

　　行政事业单位进行对外出租的，须报同级财政部门审核批准。

　　第三十一条〔园区出租〕 园区建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物出租的，承租方项目需符合入园相关条件和产业政策。

　　第三十二条〔用途管制〕 建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物用于出租的，应当严格按照有偿使用合同、划拨决定书、不动产权证载用途或批准的规划条件使用。

　　承租期间承租人不得擅自改变规定的用途；不得擅自在承租的土地上新建、扩建建筑物、其他附着物。如需建造临时性建筑物、其他附着物的，应在征得出租人同意后，由出租人报规划自然资源等部门批准办理有关手续，并约定出租人承担临时建设工程的拆除责任。

　　第三十三条〔出租期限〕 出让建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物出租的，出租年限不得超过建设用地使用权剩余使用年限且最高不得超过二十年。

　　划拨建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物出租的，最高年限不得超过二十年。

　　第三十四条〔缴纳划拨土地出租收益〕 划拨建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租，应按照租金总额的4%作为基数进行征收，纳入土地出让收入管理。

　　第三十五条〔承租人权利〕 出租人依法转让不动产时，应当在转让之前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先受让权。

　　第四章 抵押管理

　　第三十六条〔禁止抵押情形〕 属下列情形之一的，建设用地使用权禁止抵押：

　　（一）未取得土地使用证或不动产权证书的；

　　（二）权属有争议的；

　　（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，其中，营利性的养老、教育、医疗等社会领域机构以有偿方式取得的建设用地使用权除外；

　　（四）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其建设用地使用权；

　　（五）已被司法机关和行政机关依法实施查封的；

　　（六）法律、法规规定禁止抵押的其他情形。

　　第三十七条〔抵押条件〕 以划拨方式取得的建设用地使用权为标的物设定抵押，经区级以上政府批准后，依法办理抵押登记手续。划拨建设用地使用权抵押时，应明确抵押权实现后土地使用须遵守的国土空间规划条件、土地利用政策等具体要求。划拨土地抵押权实现时，属有偿用地的应优先缴纳土地出让收入。

　　以出让、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其建筑物、构筑物及其附属设施连同建设用地使用权可以依法一并抵押。以在建项目建设用地使用权抵押获取的资金，应优先用于本项目建设。

　　第三十八条〔抵押人〕 自然人、企业均可作为抵押人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物办理不动产抵押相关手续。

　　第三十九条〔抵押权人〕 自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

　　第四十条〔抵押物〕 建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权随之抵押。建设用地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订建设用地使用权抵押合同。

　　第四十一条〔抵押登记〕 建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应办理抵押登记。自然人、非金融企业采取委托贷款方式放款的，实际债权人可作为抵押权人，在申请办理抵押他项权利登记时，应持借款合同、抵押合同、委托贷款协议等必要材料到不动产登记机构申请抵押登记。

　　同一宗地多次抵押的，在抵押权人确认的土地价值范围内，可按抵押登记申请先后顺序办理多次抵押登记。

　　第五章 交易管理

　　第四十二条〔交易平台〕 符合本办法规定的交易行为，可自行协商交易，也可在交易平台进行交易；交易双方可通过交易平台发布和获取市场信息。

　　第四十三条〔转让程序〕 建设用地使用权转让具体交易程序如下：

　　（一）公开转让。符合本办法规定进行公开竞价转让的，转让人应当委托交易平台组织拟定竞价文件，发布转让公告，征集竞买人，组织交易；经竞价确定受让人后，签订《受让资格确认通知书》，交易双方签订《国有建设用地使用权转让合同》；交易款项结清后，由交易中心出具交易凭证；受让人持转让（出让）合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。

　　（二）协议转让。符合本办法规定进行协议转让的，交易双方已达成成交意向的，应由规划自然资源部门核查并组织签订《协议成交确认书》和转让（出让）合同；受让人持转让（出让）合同、完税证明等相关材料办理建设用地使用权转移登记。

　　第四十四条〔出租程序〕 符合本办法规定进行建设用地使用权及地上建筑物、其它附着物需公开招租的，由出租人持相关材料向交易平台提出申请，符合条件的，出租人委托交易平台发布出租公告，征集承租人；达成交易后，双方签订出租合同；出租款项结清后，由交易平台出具交易凭证。

　　第四十五条〔抵押程序〕 符合本办法规定的建设用地使用权抵押的，可委托交易平台发布抵押信息，公开征寻抵押权人。

　　第四十六条〔优先购买权〕 委托交易中心进行交易的，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，区政府可授权国有企业行使优先购买权。

　　第六章 法律监管

　　第四十七条〔履行义务〕 大兴区范围内的国有建设用地使用权的转让、出租、抵押，转让双方均应当按照本办法的相关规定予以执行。

　　第四十八条〔责任监督〕 若转让、出租、抵押行为违反有关法律法规或不符合本办法的相关规定，交易管理部门不予办理相关审批或备案手续，需要追究行为人法律责任的，管理部门按照相关法律法规的规定予以追究。

　　第四十九条〔联合惩戒〕 按照北京市土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入市公共信用信息服务平台，对失信责任主体实施联合惩戒。

　　第五十条〔法律责任〕 对未经批准擅自转让、出租、抵押建设用地使用权的，各相关部门按照相应法律法规进行处理。

　　第七章 附则

　　第五十一条〔生效时间〕 本办法自印发之日起施行，并根据实施情况实施修订。

附件1：北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法（征求意见稿）.doc

附件2：《北京市大兴区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》（征求意见稿）的起草说明.doc